1. Індустріальний парк, види діяльності, об‘єкти для спорудження

2. Земельна ділянка індустріального парку

3. Створення індустріального парку

4. Договір про створення та функціонування індустріального парку

5. Керуюча компанія

6. Договір про здійснення господарської діяльності 

7. Учасник індустріального парку

8. Інший суб‘єкт індустріального парку

9. Державне стимулювання

Завантажити версію англійською мовою

Діяльність індустріальних парків регулюється Законом України «Про індустріальні парки» і низкою підзаконних нормативних актів.

1.Індустріальний парк, види діяльності, об‘єкти для спорудження

Функціональне призначення індустріального парку визначається концепцією відповідного індустріального парку. 

Індустріальний парк це територія:

1. визначена ініціатором створення індустріального парку
2. визначена відповідно до містобудівної документації
3. облаштована відповідною інфраструктурою
4. в межах якої здійснюється нижчезазначена господарська діяльність згідно Закону України «Про індустріальні парки» та договору про здійснення господарської діяльності в межах індустріального парку:

• у сфері переробної промисловості
• переробка промислових та/або побутових відходів (крім захоронення відходів)
• альтернативна енергетика
• зберігання енергії
• науково-технічна діяльність
• діяльність у сфері інформації та електронних комунікацій
• діяльність щодо виробництва певних підакцизних товарів, а саме:

• біологічних видів палива (біопалива)
• біокомпонентів
• енергії з альтернативних джерел енергії
• автомобілів легкових, кузовів до них, причепів та напівпричепів, мотоциклів, транспортних засобів, призначених для перевезення 10 осіб і більше, транспортних засобів для перевезення вантажів.

На території індустріального парку не може здійснюватися така господарська діяльність:

• діяльність з виробництва підакцизних товарів, крім вищезазначеної діяльності щодо виробництва певних підакцизних товарів
• господарська діяльність що підпадає під ліцензування згідно з пунктами 18, 18-1, 20 - 22, 32 частини першої статті 7 Закону України "Про ліцензування видів господарської діяльності":

• випуск та проведення лотерей з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про державні лотереї в Україні"
• діяльність на ринку азартних ігор, яка ліцензується відповідно до Закону України "Про державне регулювання діяльності щодо організації та проведення азартних ігор"
• посередництво у працевлаштуванні за кордоном
• промисловий вилов водних біоресурсів за межами юрисдикції України
• культивування рослин, включених до таблиці I Переліку наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів, затвердженого Кабінетом Міністрів України, розроблення, виробництво, виготовлення, зберігання, перевезення, придбання, реалізація (відпуск), ввезення на територію України, вивезення з території України, використання, знищення наркотичних засобів, психотропних речовин і прекурсорів, включених до зазначеного Переліку, - з урахуванням особливостей, визначених Законом України "Про наркотичні засоби, психотропні речовини і прекурсори"
• захоронення побутових відходів.

Господарська діяльність на території індустріального парку здійснюється:

• ініціатором створення (“Ініціатор”)
• керуючою компанією
• учасниками
• іншими суб‘єктами індустріального парку.

Господарська діяльність на території індустріального парку здійснюється на умовах:

• договору про створення та функціонування індустріального парку (укладається між Ініціатором і керуючою компанією)
• договору про здійснення господарської діяльності в межах індустріального парку (укладається між керуючою компанією та учасником або іншим суб‘єктом індустріального парку).

На території індустріального парку можуть розміщуватися:

• офіси керуючої компанії, учасників та інших суб'єктів індустріального парку, фінансові установи, об'єкти маркетингу та реклами
• заклади дошкільної освіти, заклади загальної середньої освіти, заклади вищої, фахової передвищої та професійної (професійно-технічної) освіти
• наукові парки, акселератори, лабораторії з розвитку інноваційних технологій
• багатоцільові зали для проведення наукових конференцій та інших заходів
• пожежні частини
• озеленені території
• виробничі, складські будівлі та споруди, об'єкти логістичної інфраструктури
• інженерні будівлі та споруди
• об'єкти поводження з відходами (крім захоронення відходів)
• інші об'єкти, не заборонені законодавством.

2. Земельна ділянка індустріального парку

Під час вибору території індустріального парку розглядаються як вільні від забудови так і забудовані земельні ділянки. Земельна ділянка може розташовуватися у межах або за межами населених пунктів. Строк використання земельної ділянки у межах індустріального парку повинен бути не менше 30 років з дня прийняття рішення про створення індустріального парку, а використання земельної ділянки повинно відповідати санітарно-епідеміологічним та екологічним вимогам.

Земельна ділянка із земель державної чи комунальної власності у межах індустріального парку надається керуючій компанії на умовах оренди. При цьому, відповідно до ст. 134 Земельного кодексу України, земельні ділянки державної чи комунальної власності в разі надання їх в оренду керуючій компанії індустріального парку, не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах).

Земельна ділянка повинна відповідати таким вимогам:

• належати до земель промисловості
• бути придатною для промислового використання з урахуванням умов та обмежень, встановлених відповідною містобудівною документацією
• площа земельної ділянки або сукупна площа суміжних земельних ділянок індустріального парку повинна становити не менше 10 га та не більше 1 000 га. Допускається розташування між земельними ділянками індустріального парку земельних ділянок, на яких розташовано або передбачається розташувати відповідно до містобудівної документації виключно об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури
• на час внесення індустріального парку до Реєстру індустріальних парків на земельній ділянці повинні бути відсутні

• прийняті в експлуатацію протягом останніх 10 років до моменту ухвалення рішення про створення індустріального парку закінчені будівництвом об’єкти та/або
• об’єкти виробничого призначення, що експлуатувалися протягом 5 останніх років до моменту ухвалення рішення про створення індустріального парку.

Ініціатор зобов‘язаний надати керуючій компанії та/або учасникам права на земельні ділянки, наявні об‘єкти інженерно-транспортної інфраструктури та інші об‘єкти, розміщені у межах індустріального парку. Однак законодавством не передбачена обов‘язковість надання в оренду керуючій компанії усієї земельної ділянки (ділянок), на якій (яких) створено індустріальний парк. Керуюча компанія орендує лише ті земельні ділянки в межах індустріального парку, які необхідні для забезпечення нею виконання своїх зобов‘язань за договором створення та функціонування індустріального парку. Ініціатор надає учасникам земельні ділянки на умовах оренди для провадженням ними господарської діяльності.

Керуюча компанія, що набула право оренди на землі індустріального парку, передає у володіння та користування земельні ділянки (суборенду) з правом їх забудови учасникам, іншим суб’єктам індустріального парку відповідно до земельного законодавства України. Тому право оренди керуючої компанії теж повинно передбачати право забудови орендованої земельної ділянки.

Іноземні компанії можуть мати у власності або орендувати землі промисловості. Однак іноземні компанії можуть придбати землі промисловості:

• у межах населених пунктів:

• у разі придбання нерухомості
• для спорудження нерухомості для ведення бізнесу в Україні

• за межами населених пунктів – у разі придбання нерухомості.

Законодавство України не передбачає обмежень для іноземних компаній у разі оренди земель промисловості.

3. Створення індустріального парку

Ініціатором створення індустріального парку може бути:

• орган державної влади або орган місцевого самоврядування, який здійснює право власника на землю
• юридична або фізична особа, яка є власником або орендарем земельної ділянки, яка пропонується ним для створення індустріального парку. 

На земельній ділянці, яка передана в оренду, індустріальний парк може створюватися з ініціативи орендаря після (і) внесення відповідних змін до договору оренди земельної ділянки та (іі) прийняття орендодавцем рішення про погодження Концепції індустріального парку.

Ініціатор зобов'язаний розробити і затвердити шляхом прийняття рішення Концепцію індустріального парку, в якій зазначаються:

1. назва індустріального парку
2. Ініціатор створення індустріального парку
3. мета, завдання створення та функціональне призначення індустріального парку
4. місце розташування, розмір земельної ділянки та об'єкти, розміщені на ній, у тому числі об'єкти виробничого призначення (за наявності)
5. строк, на який створюється індустріальний парк
6. вимоги до учасників індустріального парку
7. інформація про орієнтовні сумарні обсяги споживання енергоресурсів, води тощо, а також про необхідну інженерно-транспортну інфраструктуру та план забезпечення відповідними ресурсами індустріального парку
8. план розвитку індустріального парку
9. орієнтовні ресурси (фінансові, матеріальні, технічні, трудові, природні тощо), необхідні для створення та функціонування індустріального парку, очікувані джерела їх залучення
10. організаційна модель функціонування індустріального парку
11. очікувані результати функціонування індустріального парку
12. інші відомості на розсуд Ініціатора.

Рішення про створення індустріального парку приймається Ініціатором на основі затвердженої Ініціатором Концепції індустріального парку. Індустріальний парк створюється на строк не менше 30 років.

Ініціатор повинен протягом 5 робочих днів подати до Мінекономіки копію рішення про створення індустріального парку та Концепцію індустріального парку. 

Мінекономіки створює, веде та розміщує на своєму офіційному веб-сайті Реєстр індустріальних парків (“Реєстр”), до якого індустріальні парки включаються за заявою Ініціаторів. Перелік відомостей, що вносяться до Реєстру, та порядок його ведення визначаються Кабінетом Міністрів України. Включення індустріального парку до Реєстру відбувається протягом 45 робочих днів з моменту надходження до уповноваженого державного органу заяви від Ініціатора.

Індустріальний парк може бути включений до Реєстру за умови, що на час включення на його території (в межах) відсутні прийняті в експлуатацію протягом 10 останніх років до моменту прийняття рішення про створення індустріального парку закінчені будівництвом об'єкти виробничого призначення та/або відсутні об'єкти виробничого призначення, що експлуатувалися протягом 5 останніх років до моменту прийняття рішення про створення індустріального парку (крім об'єктів виробничого призначення вугледобувного підприємства та/або його окремого (суміжного) відокремленого підрозділу, який не має статусу юридичної особи, що було ліквідовано, перебуває в стадії ліквідації (припинення) або планується до ліквідації).

4. Договір про створення та функціонування індустріального парку

Рішення про створення індустріального парку є підставою для укладення договору про створення та функціонування індустріального парку між Ініціатором та керуючою компанією індустріального парку.

Юридична особа набуває статусу керуючої компанії з дня укладення договору про створення та функціонування індустріального парку, про що Ініціатор зобов'язаний протягом трьох робочих днів письмово повідомити Мінекономіки. 

Істотні умови договору про створення та функціонування індустріального парку:

1. предмет договору
2. строк договору
3. кадастрові номери, місце розташування та розміри земельних ділянок, на яких створено індустріальний парк
4. порядок та умови облаштування індустріального парку
5. порядок та умови здійснення наукової діяльності у межах індустріального парку
6. порядок та умови залучення учасників
7. порядок та умови надання учасникам прав на земельні ділянки та об'єкти у межах індустріального парку
8. порядок та умови надання послуг та прав користування інженерно-транспортною інфраструктурою
9. порядок та умови страхування керуючою компанією активів Ініціатора, отриманих у користування
10. правовий режим майна, створеного керуючою компанією у межах індустріального парку, а також переданого для використання майна, що є власністю Ініціатора. Договір може передбачати, що створені керуючою компанією об‘єкти інфраструктури не належать керуючій компанії на праві власності
11. склад та порядок надання керуючою компанією звітності Ініціатору та уповноваженому державному органу
12. порядок набрання чинності договором з дня його підписання
13. правовий режим майна Ініціатора, керуючої компанії та учасників індустріального парку у разі припинення діяльності індустріального парку
14. договір може передбачати, що у разі відчуження земельної ділянки у власність учасника розташовані на ній об‘єкти інфраструктури передаються учаснику у власність. Якщо договір таке не передбачає, то такі об‘єкти інфраструктури не передаються у власність учасника.

Невід'ємними частинами договору про створення та функціонування індустріального парку є:

• рішення про створення індустріального парку
• концепція індустріального парку
• бізнес-план індустріального парку. Готується керуючою компанією і містить відомості про фінансові, економічні, екологічні та інші аспекти функціонування індустріального парку та етапи їх реалізації. На практиці у документах щодо відбору керуючої компанії може зазначатися інформація про те, що до конкурсу не допускаються компанії, бізнес-план яких не містить техніко-економічне обґрунтування розвитку індустріального парку або джерела його фінансування чи план-графік його облаштування.

Форма типового договору про створення та функціонування індустріального парку затверджена Наказом № 2202 Мінекономіки від 20.07.2022 р.

5. Керуюча компанія

Керуючою компанією індустріального парку може бути українська юридична особа незалежно від організаційно-правової форми, яка обрана Ініціатором і з якою Ініціатор уклав договір про створення та функціонування індустріального парку. Вибір керуючої компанії може проводитися як до, так і після реєстрації індустріального парку у Реєстрі.

Для участі в роботі індустріального парку у формі діяльності керуючої компанії, іноземний інвестор повинен заснувати або придбати компанію в Україні.

Якщо земельна ділянка, призначена для створення індустріального парку, перебуває у приватній власності, Ініціатор самостійно визначає керуючу компанію.

Якщо земельна ділянка, призначена для створення індустріального парку, належить до земель державної чи комунальної власності, Ініціатор визначає керуючу компанію на конкурсній основі.

Якщо Ініціатор є орендарем земельної ділянки, керуюча компанія визначається ним самостійно з письмовим повідомленням про це власника земельної ділянки не пізніше трьох робочих днів.

На практиці, у документах щодо відбору керуючої компанії може зазначатися інформація про те, що до конкурсу не допускаються компанії, майно (частина майна) яких перебуває у податковій заставі або на це майно накладено арешт або які мають заборгованість зі сплати податків, зборів (обов’язкових платежів).

Реорганізація керуючої компанії-юридичної особи не є підставою для розірвання договору про створення та функціонування індустріального парку.

Якщо Ініціатор засновує керуючу компанію та укладає з нею договір про створення та функціонування індустріального парку (на землях приватної власності), то такі дії можуть підпадати під дію Закону України «Про захист економічної конкуренції».

Керуюча компанія зобов'язана:

• виконувати умови договору про створення та функціонування індустріального парку
• здійснити облаштування індустріального парку відповідно до умов договору про створення та функціонування індустріального парку, тобто здійснити комплекс робіт з підготовки земельних ділянок, проектування, будівництва та облаштування об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури
• забезпечувати виконання бізнес-плану індустріального парку
• залучати учасників індустріального парку та укладати з ними договори про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку
• за дорученням Ініціатора та учасників одержувати дозволи та погодження в органах державної влади, органах місцевого самоврядування, у тому числі для здійснення будівництва об'єктів виробничого призначення, інших об'єктів, необхідних для здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку, представляти інтереси учасників у відносинах з дозвільними органами, службами, підприємствами, установами та організаціями
• звертатися за узгодженням невід'ємних поліпшень майна, переданого Ініціатором у користування керуючій компанії
• утримувати у належному стані передані за відповідними договорами земельну ділянку, інженерно-транспортну інфраструктуру та інші об'єкти, розміщені у межах індустріального парку, та забезпечувати належні умови їх використання
• після закінчення строку, на який було укладено договір, передати земельну ділянку разом з об'єктами інфраструктури, що розташовані на ній, Ініціатору, якщо інше не передбачено договором
• щопівроку подавати Ініціатору та Мінекономіки звіти про функціонування індустріального парку
• зберігати комерційну таємницю Ініціатора.

Керуюча компанія, що у встановленому законом порядку набула право оренди на землі індустріального парку, передає у володіння та користування земельні ділянки (суборенду) з правом їх забудови учасникам та іншим суб'єктам індустріальних парків. Земельні ділянки надаються учасникам для будівництва та обслуговування об'єктів нерухомості, необхідних для здійснення господарської діяльності.

Об'єкти інженерно-транспортної інфраструктури індустріального парку та інші об'єкти, розташовані у межах індустріального парку, які надані керуючій компанії у користування (управління), учасникам у власність не передаються.

6. Договір про здійснення господарської діяльності

Договір про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку укладається між керуючою компанію та учасником індустріального парку або іншим суб‘єктом індустріального парку. Законодавством не заборонено керуючій компанії обслуговувати одночасно два і більше індустріальні парки.

Істотні умови договору про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку:

1. види діяльності, роботи, послуги, які здійснюються за умовами договору
2. переважне використання праці працівників-громадян України
3. умови, обсяги та порядок створення і поліпшення об'єктів інженерно-транспортної інфраструктури та інших об'єктів на земельній ділянці учасника
4. строк дії договору
5. інвестиційні зобов'язання учасника
6. фінансові відносини сторін
7. відповідальність за невиконання сторонами зобов'язань
8. порядок продовження і припинення договору
9. права та обов'язки сторін
10. порядок вирішення спорів між сторонами
11. порядок використання учасником об‘єктів інфраструктури, створених керуючою компанію.

Учасник не має права передавати третім особам свої права та обов'язки за цим договором.

7. Учасник індустріального парку

Плануючи стати учасником індустріального парку, необхідно впевнитися, що такий парк включений в Реєстр. Якщо індустріальний парк не включений в Реєстр, то учасник не зможе користуватися державним стимулюванням.

Статус учасника індустріального парку дає іноземному інвестору можливість користуватися державним стимулюванням. Для того, щоб стати учасником індустріального парку, іноземному інвестору треба бути зареєстрованим в Україні як юридична особа.

Учасник індустріального парку:

1. суб'єкт господарювання будь-якої форми власності
2. набув право на земельну ділянку та/або інший об'єкт (частину об'єкта) нерухомого майна у межах індустріального парку
3. уклав з керуючою компанією договір про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку відповідно до Концепції індустріального парку
4. здійснює діяльність виключно у сфері переробної промисловості, переробки промислових та/або побутових відходів (крім захоронення відходів), а також науково-технічну діяльність, діяльність у сфері інформації і телекомунікацій лише на території (в межах) індустріального парку
5. зареєстрований на території (в межах) індустріального парку. Керуюча компанія зобов‘язана протягом 3 робочих днів письмово повідомити Мінекономіки про набуття суб‘єктом господарювання статусу учасника та зробити відповідний запис у переліку учасників.

8. Інший суб‘єкт індустріального парку

“Інший суб'єкт” індустріального парку:

1. є суб'єкт господарювання будь-якої форми власності
2. набув право на земельну ділянку та/або інший об'єкт (частину об'єкта) нерухомого майна в межах індустріального парку
3. уклав відповідний договір та/або договір про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку з керуючою компанією
4. здійснює свою господарську діяльність на території (в межах) індустріального парку у сферах, що не заборонені Законом України «Про індустріальні парки».

Інший суб'єкт індустріального парку не має права на отримання державного стимулювання.

9. Державне стимулювання

Державине стимулювання надається Ініціаторам, керуючим компаніям та учасникам індустріальних парків, включеним до Реєстру. Суб'єкти господарювання, які отримують державне стимулювання, зобов'язані вести відокремлений бухгалтерський та податковий облік господарської діяльності у межах індустріального парку.

Повна або часткова компенсація відсоткової ставки за кредитами (позиками)

Надання компенсації відсоткової ставки за кредитами (позиками) визначено «Порядком надання повної або часткової компенсації відсоткової ставки за кредитами (позиками) на облаштування та/або здійснення господарської діяльності у межах індустріальних (промислових) парків», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1208 від 28 жовтня 2022 року. Компенсація надається заявникам за нараховані та сплачені відсотки за період, що не перевищуватиме 3 роки. Компенсація заявникам здійснюється за рахунок коштів державного бюджету та може надаватися одному заявнику в одному індустріальному парку лише один раз.

Сума компенсації, що надається заявнику за рахунок коштів державного бюджету, не може перевищувати:

• для Ініціатора та керуючої компанії - 60 млн грн
• для учасника - 45 млн грн.

Надання коштів на безповоротній основі для облаштування індустріальних парків

Надання коштів визначено «Порядком надання коштів на безповоротній основі для облаштування індустріальних (промислових) парків та/або забезпечення будівництва об'єктів суміжної інфраструктури, необхідних для створення та функціонування індустріальних (промислових) парків», затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1207 від 28 жовтня 2022 року. Зазначеним Порядком передбачено, що Ініціатору та керуючій компанії із державного, місцевого бюджетів та інших джерел надаються кошти, загальною сумою не більше 60 млн гривень і 80% їх кошторисної вартості. Ці кошти мають бути спрямовані на облаштування та будівництво об’єктів суміжної інфраструктури.

Порядок не передбачає, що учасник може отримати кошти для облаштування.

Компенсація витрат на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж

Здійснення компенсації витрат (до 100% вартості витрат) на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж визначено «Порядком надання компенсації витрат ініціаторам створення індустріальних (промислових) парків-суб'єктам господарювання, керуючим компаніям та учасникам індустріальних (промислових) парків на підключення та приєднання до інженерно-транспортних мереж», затвердженим Постановою № 10 Кабінету Міністрів України від 3 січня 2023 року. Компенсація витрат надається за рахунок коштів державного бюджету за кожний вид підключення або приєднання до інженерно-транспортних мереж в одному індустріальному парку лише один раз.

Податок на прибуток

Податковим кодексом України звільнено від оподаткування протягом 10 послідовних років прибуток від господарської діяльності учасника індустріального парку у сфері:

• переробної промисловості
• збирання, оброблення та видалення відходів
• відновлення матеріалів, крім захоронення відходів
• науково-дослідної діяльності виключно на території (в межах) індустріального парку.

Податок на нерухоме майно

Сільські, селищні, міські ради мають право встановлювати пільгові податки з об’єктів нежитлової нерухомості, що розташовані на території індустріального парку та перебувають у власності його учасників.

Плата за землю

На земельні ділянки, що входять до складу території індустріальних парків, включених до Реєстру, нормативну грошову оцінку яких проведено, які використовуються Ініціаторами, керуючою компанією та учасниками, органи місцевого самоврядування можуть:

• встановлювати ставки земельного податку та орендну плату в розмірі, меншому за розмір земельного податку
• звільняти від сплати земельного податку.

Звільнення від сплати мита

Від оподаткування митом звільняються нове устаткування (обладнання) та комплектуючі вироби до нього, що ввозяться учасниками індустріальних парків, включеними до Реєстру. При цьому таке звільнення надається за умови, що зазначене устаткування (обладнання) та комплектуючі вироби до нього:

• є новими (з дати виготовлення до дати ввезення на митну територію України пройшло не більше трьох років)
• не були у використанні
• ввозяться учасниками виключно для власного використання на території (у межах) індустріального парку без права відчуження, передання в оренду, лізинг чи інше право користування третім особам на будь-яких умовах раніше 5 років з дати їх ввезення на митну територію України
• не мають походження з країни, визнаної державою-окупантом та/або державою-агресором щодо України згідно із законодавством, та/або не ввозяться з території держави-окупанта (агресора) та/або з окупованої території України, визначеної такою згідно із законом.

Ввезені устаткування (обладнання) та комплектуючі вироби до нього повинні використовуватися учасником на території індустріального парку виключно для здійснення ним господарської діяльності відповідно до договору про здійснення господарської діяльності у межах індустріального парку та Концепції індустріального парку. Ввезення здійснюється відповідно до «Порядку ввезення на митну територію України та цільового використання нового устаткування (обладнання) та комплектуючих виробів до нього, що ввозяться учасником індустріального (промислового) парку, включеного до Реєстру індустріальних (промислових) парків», затвердженого Постановою № 997 Кабінету Міністрів України від 7 вересня 2022 р.

Податок на додану вартість

Від податку на додану вартість звільняється ввезення учасниками на митну територію України в режимі імпорту нового устаткування (обладнання) та комплектуючих виробів до нього, за умови виключно власного використання для дозволеної діяльності в індустріальному парку та за умови, що з дати виготовлення обладнання та комплектуючих до дати ввезення минуло не більше 3 років і вони не були у користуванні раніше.